Transacciones electrónicas: Cuando el correo electrónico se convierte en un contrato inmobiliario

Todos los profesionales inmobiliarios deben conocer la Ley Uniforme de Transacciones Electrónicas (UETA). Ver Capítulo 322 del Código de Negocios y Comercio de Texas.

Esta ley puede tener un impacto significativo (positivo o negativo) en la forma en que se negocian y ejecutan los contratos inmobiliarios. En pocas palabras, la UETA otorga a los contratos y firmas electrónicas el mismo estatuto jurídico que a los contratos en papel con firmas manuscritas siempre que se cumplan determinadas condiciones. La cuestión principal es si la UETA cumple el estatuto de fraude. La respuesta se encuentra entre las diversas definiciones de UETA.

Sobre la base de las definiciones generales de documento electrónico y firma electrónica, los contratos de bienes inmuebles formalizados por correo electrónico pueden ser ejecutables si se cumple otra condición. El acto se aplica únicamente a las transacciones entre partes que han convenido en realizar operaciones por medios electrónicos. Evidentemente, en esta situación, el comprador y los vendedores no convinieron formalmente en realizar una transacción electrónica. Sin embargo, la ley continúa diciendo, "Si las partes acuerdan realizar una transacción por medios electrónicos se determina a partir del contexto y las circunstancias circundantes, incluyendo la conducta de las partes" (Sección 322.005 del Código de Negocios y Comercio de Texas). Por lo tanto, el acto no requiere un acuerdo formal. El acuerdo puede estar implícito en la conducta de las partes, entre otras cosas.

El tribunal hace esta determinación mucho después de que cesen las comunicaciones. Los compradores y vendedores desprevenidos (o sus corredores y agentes) pueden sorprenderse al enterarse de que han firmado un contrato vinculante antes de darse cuenta.

Recurrir a los principios contractuales tradicionales como defensa puede ser inútil. Por supuesto, estas reglas se convierten en un problema sólo cuando una de las partes quiere salir del contrato.

Hable con un abogado si necesita ayuda para averiguar si ha firmado un contrato electrónico vinculante.

De acuerdo con la Ley Uniforme de Transacciones Electrónicas (UETA), un contrato significa la obligación legal total resultante del acuerdo de las partes. Un acuerdo es la negociación de las partes tal como se encuentra en su idioma o deducido de otras circunstancias. El término contrato electrónico no está definido, pero sí lo es. "Electrónica" se refiere a la tecnología que tiene capacidades eléctricas, digitales, magnéticas, inalámbricas, ópticas, electromagnéticas o similares.

La UETA define una firma electrónica como un sonido electrónico, símbolo o proceso adjunto o asociado lógicamente a un registro y ejecutado o adoptado por una persona con la intención de firmar el registro. El escribir el nombre en la parte inferior de un correo electrónico podría reconocerse como una firma electrónica de acuerdo con esta definición.

Vea Transacciones Electrónicas: Cuando el Email Se Convierte en un Contrato, por Judon Fambrough para el Centro de Bienes Raíces de Texas A&M.

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