Gentrificación

La gentrificación es un proceso de cambio de barrio donde los residentes de mayores ingresos y de mayor educación se mudan a un barrio históricamente marginado, los costos de la vivienda aumentan, y el barrio se transforma físicamente a través de nuevas construcciones de alto nivel y mejoras en los edificios. Esto puede desplazar a los residentes vulnerables y cambiar el carácter cultural del barrio.

Uno de los principales impulsores de la gentrificación en los EE.UU. ha sido la fuerte y creciente demanda de viviendas en el centro de la ciudad por parte de los hogares más acomodados, lo que a su vez hace subir los precios de las viviendas en los vecindarios de la ciudad central. Este cambio demográfico a gran escala está ocurriendo en muchas ciudades de Texas, incluyendo Houston, Austin y Dallas. La planificación urbana, las iniciativas de desarrollo económico y los incentivos fiscales que fomentan el desarrollo en los barrios centrales se consideran factores adicionales que influyen en la gentrificación.

Los vecindarios afectados por la gentrificación han sido moldeados históricamente por décadas de políticas públicas discriminatorias y prácticas inmobiliarias privadas que perjudicaron los valores de la propiedad, facilitaron condiciones de vida deficientes y generaron patrones de vivienda racialmente segregados. Los bajos valores de propiedad de estos barrios, la ubicación en el núcleo urbano cerca de buenos empleos y el tránsito, y el carácter histórico y cultural son factores que los están haciendo más atractivos para los recién llegados y susceptibles a la reurbanización.

Sí, puede haber algo que pueda hacer para reducir su factura de impuestos sobre la propiedad. 

• Puede solicitar una exención. Las exenciones adicionales pueden estar disponibles si usted tiene al menos 65 años de edad o está discapacitado. También existe una exención especial para los veteranos discapacitados.
• Usted podría aplazar sus impuestos siempre y cuando usted viva en el hogar. Para calificar para este aplazamiento, usted debe ser un anciano, una persona con una discapacidad, o el hijo sobreviviente o cónyuge de un anciano o persona con una discapacidad. Pero tenga cuidado -- todos los impuestos y tasas eventualmente se vencen. Además, cualquier aplazamiento de impuestos puede violar los términos de su hipoteca y abrirlo a ejecución hipotecaria inmediata.

Unidades de vivienda accesorias: El ingreso es a menudo un factor principal en tener que moverse. Algunas ciudades han hecho más fácil para los propietarios construir unidades de alquiler en su propiedad y obtener ingresos de alquiler. Estos se llaman "unidades de vivienda accesorias."

Fideicomisos comunitarios de tierras: Algunas comunidades tienen organizaciones que compran tierras para poder vender casas asequibles a las personas en riesgo de desplazamiento. Por ejemplo, Houston Community Land Trust ha construido casas que se venden a compradores calificados por alrededor de $75,000. Asimismo, Guadalupe Neighborhood Development Corporation ayuda a mantener los costos bajos para algunos residentes del este Austin. Si su vecindario está amenazado con la gentrificación, es posible que desee ver si hay un fideicomiso de tierras comunitarias en su área.

Crédito del Impuesto a la Vivienda de Bajos Ingresos: Si alquila, puede haber viviendas de bajos ingresos disponibles. Muchos propietarios tienen que proporcionar un cierto número de unidades de alquiler de bajos ingresos porque se benefician del Crédito Fiscal Federal para la Vivienda de Bajos Ingresos. 

Cambios en las políticas: Se han llevado a cabo con éxito iniciativas políticas tanto a nivel de barrio como de gobierno. Para obtener más información sobre las estrategias de políticas y cómo las organizaciones comunitarias han tratado la gentrificación, vea el Kit de herramientas contra la discriminación de Texas de la Facultad de Derecho de la Universidad de Texas. 

Una exención del patrimonio familiar puede reducir mucho su factura de impuestos sobre la propiedad. También puede ayudar a garantizar que sus impuestos sobre la propiedad no aumenten demasiado en el futuro.

Vaya aquí para obtener información sobre cómo solicitar una exención de la vivienda. Las solicitudes son gratuitas y sólo hay que cumplir los requisitos una vez.

Vea también los artículos de la Contraloría de Texas sobre exenciones adicionales a propiedades familiares: 

• Personas mayores (al menos 65 años) y personas con discapacidad
• Veteranos con discapacidad

Si usted ha heredado su hogar y está recibiendo solo una exención parcial, ahora puede obtener el 100% de la exención si presenta un formulario de solicitud de exención actualizado.

Ver también Casas Heredadas, Exenciones de Propiedades e Impuestos a la Propiedad.

Los contribuyentes con una exención de vivienda para ancianos, discapacitados o veteranos pueden aplazar el pago de impuestos sobre sus hogares hasta que mueran o ya no vivan en el hogar. Hay un ocho por ciento de tasa de interés anual sobre los impuestos diferidos, en comparación con el 24 por ciento sobre los impuestos no pagados que no se aplazan. Este interés se aplaza hasta que la casa se vende o el propietario muere. 

Cuando el propietario fallece, un cónyuge puede seguir beneficiándose del aplazamiento si el cónyuge tiene 55 años o más o de otra manera califica para una exención.  

Si los hijos del propietario u otros herederos viven en el hogar a la muerte del propietario, el aplazamiento se transfiere a los herederos si también tienen 65 años o más, están discapacitados o tienen derecho a otro tipo de aplazamiento. Esto significa que los herederos calificados no tienen que pagar impuestos atrasados hasta que mueran o ya no vivan en el hogar.

Advertencia de ejecución de impuestos: Una vez que el aplazamiento termina, la persona, cónyuge o heredero debe pagar todos los impuestos acumulados, penalización e intereses dentro de 180 días. En el día 181, toda la cantidad se convierte en moroso y el gobierno puede ejecutar la hipoteca.

Advertencia de ejecución hipotecaria: Los que tienen una hipoteca pendiente debe consultar con su compañía hipotecaria para asegurarse de que el aplazamiento no viola los términos de la escritura de fideicomiso. Si la casa tiene una hipoteca, un aplazamiento puede permitir a la compañía hipotecaria ejecutar la hipoteca inmediatamente.

Para evitar la ejecución hipotecaria y los pagos inesperados, es importante que hable con un abogado o un profesional de impuestos antes de solicitar un aplazamiento.

Una manera de aumentar sus ingresos puede ser convertirse en propietario usted mismo. Austin y San Antonio incluso han hecho más fácil para los propietarios construir unidades de alquiler más pequeñas en su propiedad. Estas unidades se llaman "unidades de vivienda accesorias."

Vea aquí las reglas de San Antonio sobre la construcción de viviendas accesorias.

Vea aquí las reglas de Austin sobre la construcción de unidades de vivienda accesorias. Vea también The Alley Flat Initiative, un programa que ayuda a guiar a los propietarios de Austin a través del proceso de construcción de unidades de vivienda accesorias.

Tenga en cuenta que cualquier actividad de construcción o alquiler debe respetar todas las leyes. 

La Facultad de Derecho de la Universidad de Texas ha elaborado esta publicación sobre las mejores prácticas para abordar la gentrificación. Incluye estrategias de políticas, consejos para organizadores comunitarios y otras opciones para aquellos que enfrentan dificultades debido a la gentrificación.

Haga clic aquí para descargar el Kit de Herramientas contra el desplazamiento en Texas.