Entendiendo la Escritura de Garantía General

El letrero dice "VENTA POR EL PROPIETARIO."

Un comprador llama, y ​​se hace un acuerdo para comprar la propiedad. Las partes se ponen de acuerdo en no consultar a los agentes inmobiliarios ni a los abogados. Es una transacción simple. No hay necesidad de pagar comisiones y honorarios de abogados.
 

Por supuesto, el comprador quiere una escritura de garantía general. El vendedor está de acuerdo. De todas formas, la escritura de garantía general es lo que todos usan. Los formularios de contrato promulgadas por la Comisión de Bienes Raíces de Texas (Texas Real Estate Commission) incluso requieren una escritura de garantía general. Asi es como se hace.

El vendedor hace una búsqueda rápida en Internet y encuentra un formulario para una escritura de garantía general, rápidamente lo llena y lo firma, lo entrega al comprador a cambio de un cheque y deposita el cheque. En el camino a casa, el vendedor se felicita por ahorrar dinero. Poco se piensa en el palabrerío legal contenido en la escritura.

Este escenario se reproduce en todo Texas, y un sinnúmero de compradores y vendedores se ponen en riesgo de quedarse cargando el muerto. Por supuesto, pueden hacerlo, y no se exigen alos agentes inmobilarios y abogados.

Aunque el hecho más común en uso en transacciones de bienes raíces es la escritura de garantía general, las partes en la transacción raramente saben las ramificaciones legales de su uso, especialmente cuando los profesionales de bienes raíces, abogados y compañías de título no son consultados. Los participantes en transacciones de bienes raíces deben saber lo que significa firmar (y aceptar) una escritura de garantía general.
 

En términos generales, una escritura es un instrumento que transmite un interés en la propiedad. Aunque no todas las escrituras contienen lenguaje de garantía, ciertas garantías están implícitas en casi todas las acciones. El Código de la Propiedad de Texas establece que cada vez que las palabras "conceder" o "transmitir" se usan en una escritura, el otorgante (vendedor) promete 1) que el otorgante no ha transferido ninguna parte de la propiedad a otra persona; y 2) que la propiedad está libre de gravámenes (Sección 5.023).

Las garantías implícitas se hacen solamente al concesionario (comprador) en la escritura. Es decir, no están unidos a la tierra. Solamente el comprador inmediato puede demandar al otorgante si se violan las garantías.
 

Las garantías expresas se expresan específicamente en una escritura. Son similares a las garantías implícitas, pero dan una mayor protección al concesionario y los concesionarios subsecuentes, y exponen al otorgante a una mayor responsabilidad.

Una escritura de garantía general contiene una garantía que se parece a esto: Y el otorgante por este medio obliga al otorgante, a los herederos, a los ejecutores y a los administradores del otorgante a garantizar y defender por siempre y enteramente dichas instalaciones al mencionado concesionario, sus herederos y cesionarios, contra toda persona que reclame o reclame legalmente  cualquier parte de la misma.
 

¿Qué significa esto? Esto significa que el vendedor está garantizando compensar al comprador por cualquier fallo de título, desde el momento de la concesión de la tierra por soberano hasta el presente. En Texas, eso significa la concesión original de España, de México, de la república de Texas, o del estado de Texas. Adicionalmente, esta garantía es anexa a la tierra, lo que significa que está unida a la tierra y "sigue" la tierra. En otras palabras, la garantía del vendedor se hace al comprador y a todos los concesionarios subsiguientes, e incluye todos los defectos del título, incluso si el vendedor no tenía nada que ver con ellos y no tenía conocimiento de ellos, e incluso si se originó hace más de 180 años .

Cuando se concede un título de garantía general, el otorgante promete que 1) el otorgante defenderá y protegerá al concesionario contra las reclamaciones legítimas de terceros a la propiedad (garantía de título), y 2) la propiedad está libre de gravámenes (promesa contra gravámenes). Un gravamen es cualquier impedimento al título que no cambie la posesión de la tierra, pero que disminuye el valor o el uso de la tierra. Ejemplos incluyen gravámenes, tasaciones de impuestos, arrendamientos y servidumbres. 
Observe las similitudes y diferencias en las garantías implícitas y expresas. La garantía implícita se extiende sólo al concesionario inmediato y sólo dice que el otorgante no ha transmitido previamente la propiedad a una tercera persona. La garantía expresa va mucho más allá. Se extiende a todos los concesionarios subsecuentes y cubre todos los posibles defectos en el título. Una garantía no refuerza ni amplía el título transmitido. Ni siquiera garantiza que el otorgante sea propietario de la propiedad. Simplemente promete compensar al concesionario en el caso de un fallo del título.
 

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