Divorcio y Bienes raíces

Una "propiedad" es un terreno y todo lo que está adherido al terreno.  Esto incluye elementos fijos, casas y edificios.   

Las casas móviles no son bienes inmuebles porque no están adheridas al terreno.  Sin embargo, el terreno donde se encuentra la casa móvil se considera una propiedad.  

Antes de dividir los bienes inmuebles en su divorcio, necesita determinar si el inmueble es un bien propio o ganancial. 

Un bien propio es cualquier bien que usted o su pareja adquirió antes del matrimonio o que recibió durante el matrimonio como un regalo o herencia. La propiedad separada también puede incluir la propiedad comprada con fondos que cumplen con la definición de propiedad separada. Por ejemplo, si recibió fondos como regalo y los utilizó para comprar una casa, esa casa seguirá siendo propiedad separada.

Un bien ganancial es cualquier bien que se adquirió durante el matrimonio con ingresos recibidos durante el mismo.   

Cualquier propiedad separada recibida por ambos cónyuges durante el matrimonio sigue siendo propiedad separada. Los cónyuges serían copropietarios y cada uno ya posee la mitad de los bienes inmuebles.

Cualquier bien inmueble que se adquiere durante el matrimonio se considera bien ganancial, incluso si solo figura el nombre de solo uno de los cónyuges en la escritura.  Lo que importa es que el título de la propiedad se adquirió durante el matrimonio. 

Hay algunas excepciones a esta regla, como, si el bien inmueble se adquirió con el bien propio de uno de los cónyuges, el bien inmueble se considerará como bien propio de ese cónyuge.  Durante el divorcio, la carga de la prueba caerá sobre ese cónyuge, quien deberá demostrar que utilizó un bien propio para adquirir el bien inmueble.  

Si el bien inmueble se refinanció durante el matrimonio, seguirá siendo un bien propio.  Sin embargo, si los nombres de ambos cónyuges figuran en los documentos de refinanciación, se puede argumentar el cónyuge dueño del bien propio le regaló un 50% del bien inmueble al otro cónyuge como bien propio.  

Si la propiedad inmueble es propiedad separada, el tribunal no puede otorgarla a otro cónyuge. Sin embargo, el cónyuge que alega que se trata de una propiedad separada debe proporcionar al tribunal pruebas claras y convincentes de que se trata de una propiedad separada.

Los bienes inmuebles que son propiedad comunitaria deberán dividirse durante el divorcio. Dado que los bienes inmuebles no se pueden dividir por la mitad, las partes deberán determinar el valor de los bienes inmuebles y decidir cómo dividir el capital o la deuda. La propiedad inmueble puede venderse o una de las partes puede quedarse con ella.

El tipo más común de bienes raíces divididos durante un divorcio es la casa conyugal.

• Si un cónyuge desea quedarse en la casa, pueden acordar que se la quede junto a la deuda asociada con la misma. 
• Las partes también pueden acordar que uno de los cónyuges se quedará con la casa y le dará al otro la mitad del capital. 
• Las partes también pueden acordar que el cónyuge que no se queda con la casa se quedará con otros bienes para compensar por el valor de la casa que deberían haber recibido. 

Si las partes no pueden acordar cómo dividir la casa, el juez podrá ordenarles que la vendan o le podrá otorgar la casa a una de las partes.   

No, usted no renuncia a ningún derecho a la casa marital si se muda durante el divorcio.   Sin embargo, un juez puede tenerlo en cuenta al decidir cómo dividir los bienes conyugales.

Si el juez ordena o las partes acuerdan vender la casa, ambas partes deben firmar el papeleo de cierre. El decreto debe incluir una descripción legal detallada de la casa y cuánto tiempo tienen las partes para realizar la venta.

Su sentencia de divorcio debería incluir una descripción legal detallada de la casa y de quién la recibirá La sentencial final también debería incluir quién va a ser responsable por todos los gastos asociados con la casa.  

Una vez que el juez firma el decreto que otorga la casa a uno de los cónyuges, el otro cónyuge deberá firmar una escritura de garantía especial transfiriendo todo su interés en la casa al otro cónyuge. La Escritura de Garantía Especial debe archivarse en los registros de propiedad de la Oficina del Secretario del Condado.

La única forma de remover su nombre de la hipoteca después del divorcio es que el cónyuge que se queda con la casa refinancie la hipoteca bajo su nombre.  Este proceso puede llevar tiempo porque el banco revisará los ingresos y bienes del cónyuge para determinar si pueden refinanciar la hipoteca.   

Su sentencia final debería decir si el cónyuge que se queda con la casa debe refinanciar la hipoteca y también debería decir por cuánto tiempo debe refinanciarla.  El tribunal no puede ordenar al banco a otorgar una hipoteca, pero tenerlo por escrito le permite interponer una solicitud de ejecución de la sentencia si su ex-cónyuge no refinancia a tiempo.   

Es mejor que las partes firmen una Escritura de Fideicomiso para Asegurar la Posesión en la que se promete pagar la hipoteca hasta que el cónyuge al que se le haya ordenado ser responsable de la deuda pueda refinanciar. Esto debe detallar qué derechos puede tener el otro cónyuge si el cónyuge responsable de la deuda no paga la hipoteca.