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Contratos ejecutorios y arrendamiento con opción a compra de bienes inmuebles

Casa y apartamento

Comprar una casa a través de un contrato de alquiler a largo plazo en lugar de una hipoteca.

Este artículo responde a algunas preguntas sobre la compra de una casa a través de un contrato ejecutorio a largo plazo en lugar de sacar una hipoteca.

¿Qué es un Contrato ejecutorio?

Un contrato ejecutorio es un tipo de contrato de bienes raíces a largo plazo que se asemeja a un acuerdo de alquiler con opción a compra. El comprador vive en la propiedad, pero no la posee hasta el final del contrato. El vendedor sólo da al comprador el título de propiedad de la propiedad una vez que se han completado todos los pagos.

¿Qué hace válido un contrato ejecutorio?

Un contrato ejecutorio debe cumplir ciertos requisitos para ser válido. El Código de Propiedad de Texas 5.062 ordena lo siguiente:

La duración del contrato debe ser superior a 6 meses o 180 días.

El comprador debe utilizar la propiedad principalmente como residencia.

El comprador y el vendedor no pueden ser parientes como padre, hijo, abuelo, nieto o hermano.

Nota: El Código de Propiedad de Texas 5.072 no permite contratos ejecutorios orales. Los contratos ejecutorios deben ser escritos y firmados por ambas partes. Asegúrese de que las promesas entre las partes estén escritas en el contrato. La corte no hará cumplir una promesa oral en un contrato ejecutorio.

¿Qué riesgos hay en el uso de un contrato ejecutorio al comprar una casa?

Los mayores riesgos para el comprador se derivan del hecho de que el comprador no es propietario de la propiedad hasta que se cumplan las condiciones del contrato. Esto limita los derechos del comprador. Mientras el contrato está en vigor, el comprador no puede vender la casa o pedir prestado contra el valor total de la casa.

Además, el comprador no comienza inmediatamente a adquirir capital de la vivienda. Ninguna equidad significa que, si el comprador deja de pagar o rompe el contrato, todo el dinero pagado hasta ese punto puede perderse.

Regla 40 o 48: Un comprador que incumple tiene alguna protección de capital si ha pagado el 40% del precio de venta, ha pagado 48 meses de cuotas, o el contrato se ha registrado con el condado. En este caso, el vendedor debe ejecutar la hipoteca en lugar de simplemente recuperar la propiedad. Si la propiedad se vende a través de la ejecución hipotecaria, el comprador puede recuperar parte del dinero que ya pagó.

Los vendedores están obligados a registrar la mayoría de los contratos ejecutorios dentro de los 30 días siguientes a la firma, lo que activaría protecciones de equidad en el hogar. Un contrato ejecutorio registrado normalmente requeriría la ejecución hipotecaria completa en lugar del desalojo básico si el comprador incumple. Sin embargo, no lo dé por hecho. No todos los vendedores cumplen con el requisito de registro. Las sanciones por no registrar son mínimas. Además, es posible que no estén obligados a registrar su contrato.

¿Los contratos ejecutorios suponen riesgos para el vendedor?

Sí.  Los vendedores están en riesgo si no siguen todas las reglas. Hay muchos requisitos técnicos que un vendedor debe cumplir. El vendedor puede tener que pagar multas si no cumplen todos los requisitos, incluso cuando actúa de buena fe.

¿Qué derechos tiene un comprador en un contrato ejecutorio?

El Capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas enumera los derechos del comprador. Un comprador puede tener derecho a ciertos recursos conforme a la ley si estos derechos no se cumplen. En general, el comprador tiene derecho a:

  • Conocer el estado de la propiedad
  • Conocer las condiciones de financiamiento del contrato
  • Recibir notificación de cualquier violación causada por el comprador
  • Recibir actualizaciones de cualquier préstamo cada año
  • Recibir una escritura de garantía de la propiedad dentro de los 30 días de hacer el último pago

¿Qué obligaciones tiene un vendedor en virtud de un contrato ejecutivo?

El capítulo 5 del Código de la Propiedad de Texas enumera las obligaciones que un vendedor debe cumplir. Un vendedor que no cumpla con estas obligaciones estará en violación de su contrato. Esto dará derecho a un comprador a ciertos recursos conforme a la ley. El Capítulo 5 del Código de la Propiedad de Texas establece que un vendedor debe:

  • Proporcionar un estudio reciente sobre la propiedad que no puede ser mayor de un año
  • Debe presentar un certificado fiscal de cada entidad que recauda impuestos
  • Debe proporcionar una copia de cualquier póliza de seguro en la propiedad
  • Indicar todos los intereses o cargos por demora en virtud del contrato
  • Presentar un estado contable anual escrito
  • Revelar cualquier problema con la propiedad
  • Notificar, por escrito, si la propiedad está bajo una asociación de propietarios
  • Informar si el inmueble se encuentra en una subdivisión registrada
  • Registrar el contrato dentro de los 30 días siguientes a la firma del contrato

¿Tiene el comprador derecho a un estado financiero anual?

Sí. El Código de Propiedad de Texas 5.077 establece que el vendedor debe entregar al comprador un estado financiero anual cada enero. El estado de cuentas deberá incluir lo siguiente:

  • El importe total pagado
  • Importe total aún adeudado
  • Número restante de pagos
  • La cantidad pagada en impuestos
  • La cantidad pagada por Seguro
  • Las cantidades recaudadas de cualquier producto del seguro. Esto también incluye cómo se han utilizado estos ingresos.
  • Cualquier cambio en la cobertura del seguro y una copia de cualquier póliza de seguro. También debe describir la propiedad asegurada y decir la cantidad por la que está asegurada.

El vendedor puede tener que pagar una multa por cada declaración anual que no entregue al comprador. Esto también puede incluir los honorarios del abogado.

¿Tiene un comprador derecho a conocer las condiciones de financiamiento del contrato?

Sí. El Código de Propiedad de Texas 5.071 dice que el vendedor debe informar al comprador los términos de financiamiento antes de que se firme el contrato. La información deberá incluir:

  • El precio de la propiedad
  • Tipos de interés aplicados en virtud del contrato
  • El importe total que el comprador pagará en virtud del contrato, incluidos los intereses
  • Si se aplican cargos por demora y a cuánto pueden ascender dichos cargos
  • Una declaración de que el vendedor no puede cobrar una multa por pago anticipado si el comprador quiere hacer pagos anticipados parciales o completos

¿Puede un comprador exigir cuánto se debe según el contrato?

Sí. El Código de Propiedad de Texas 5.082 permite a un comprador hacer tal solicitud. El comprador puede preguntar por escrito cuánto debe en cualquier momento. El vendedor tiene 10 días para dar al comprador esta información. Si el vendedor no responde en el plazo de 10 días, el comprador puede liquidar la propiedad basándose en la cantidad que el comprador cree que se debe según el contrato. Si el vendedor no está de acuerdo con la cantidad, entonces deben oponerse dentro de los 20 días del pago.

¿Tiene un vendedor que notificar al comprador si el comprador incumple el contrato?

Sí.  El Código de Propiedad de Texas 5.063 dice que el vendedor debe decirle al comprador si éste incumple el contrato. La notificación debe incluir qué parte del contrato están violando, cuánto puede deber el comprador, y qué pretende hacer el vendedor al respecto.

El Código de Propiedad de Texas 5.063 establece requisitos muy específicos para la notificación al comprador. La notificación debe ser:

  • Por escrito
  • Entregado por correo certificado o registrado
  • Impreso en letra de 14 puntos
  • Contener un lenguaje legal específico

¿Qué sucede si un comprador no cumple con los pagos?

El código de propiedad de Texas 5.064 y 5.065 le da al comprador la oportunidad de ponerse al día con sus pagos. El tiempo que un comprador tiene que ponerse al día con los pagos depende de lo siguiente:

  • Un comprador tiene 60 días para ponerse al día en los pagos si alguno de los siguientes es cierto:
    • Si se ha pagado más del 40% del contrato
    • Si se han pagado más de 48 pagos mensuales
    • Si el contrato ha sido registrado
  • En todos los demás casos, un comprador sólo tiene 30 días para ponerse al día con los pagos.

Si un comprador paga de manera que estén al día, el vendedor ya no tiene ninguna demanda contra el comprador. Según el Código de Propiedad de Texas 5.066, si un comprador permanece en mora después del período de recuperación:

  • Si el comprador tenía 60 días para ponerse al día en los pagos, el vendedor sólo puede vender la propiedad. Los fondos procedentes de la venta de la propiedad se destinan al pago de la cantidad restante adeudada en virtud del contrato. Cualquier dinero extra va al comprador.
  • Si el comprador sólo tenía 30 días para recuperar los pagos, el vendedor puede rescindir el contrato o presentar una demanda para desalojar al comprador.

Nota: Los plazos de 30 y 60 días se puede cambiar por acuerdo. El comprador y el vendedor pueden acordar un plazo diferente. Asegúrese de saber si su contrato tiene un plazo más corto o más largo.

¿Puede un vendedor desalojar a un comprador?

En algunos casos, sí, después de dar al comprador el aviso adecuado y la oportunidad de ponerse al día en los pagos. Si el comprador no puede ponerse al día en sus pagos, puede ocurrir una de estas dos cosas:

  • Si el comprador ha pagado el 40% del precio de compra, hecho 48 pagos mensuales, o el contrato está en el registro del condado, entonces el vendedor puede ejecutar la hipoteca. La propiedad será vendida y el nuevo propietario podrá desalojar al comprador. El producto de la venta se destinará para pagar lo que el comprador debe. Cualquier dinero sobre esa cantidad irá al comprador.
  • El vendedor puede desalojar al comprador si el comprador no ha pagado el 40% del precio de compra, no ha hecho 48 pagos mensuales, y si el contrato no se ha registrado. Si esto sucede, el comprador habrá perdido todo el dinero que ha pagado.

¿Qué sucede una vez que un comprador paga el saldo del contrato?

El Código de Propiedad de Texas 5.079 y 5.081 establece lo que sucede cuando se completan todas las obligaciones. Después del pago final, el vendedor tiene 30 días para entregar la escritura al comprador. La escritura debe ser una escritura de garantía general a menos que el comprador y el vendedor acuerden lo contrario. 

Si el vendedor no entrega la escritura dentro de los 30 días, entonces el vendedor puede tener que pagar lo siguiente:

  • $250 por cada día que pase después de los 30 días
  • $500 por cada día que pase después de 90 días
  • Honorarios razonables de abogados

¿Puede un comprador cancelar el contrato por subdivisión incorrecta?

Sí. Un comprador puede cancelar un contrato en cualquier momento si el vendedor no ha subdividido adecuadamente la propiedad.  El Código de Propiedad de Texas 5.083 establece que un comprador debe dar una notificación firmada al vendedor para cancelar el contrato. Una vez que el vendedor recibe este aviso, el vendedor tiene dos opciones:

  • El vendedor debe devolver cualquier pago y reembolsar al comprador por cualquier mejora hecha a la propiedad, o
  • El vendedor puede responder al comprador para comunicarle que el problema se va a solucionar. El vendedor entonces tiene 90 días para subdividir correctamente la propiedad. Si, después de 90 días, el vendedor no ha solucionado el problema, el comprador entonces puede cancelar el contrato.

Nota: El vendedor no tiene derecho a recuperar la propiedad hasta que le devuelva todo el dinero que le debe al comprador según el contrato.

 Si usted cree que la propiedad se subdividió incorrectamente, haga que un abogado revise su caso.

¿De cuánto tiempo dispone el comprador para cambiar de opinión?

El comprador dispone de 14 días después de la firma para rescindir el contrato. Para anularlo, el comprador debe enviar una notificación al vendedor en persona o por correo. El vendedor tiene entonces 10 días para devolver cualquier pago o propiedad intercambiada bajo el contrato.

¿Hay límites a lo que un vendedor puede poner en un contrato ejecutorio?

Sí. El Código de Propiedad de Texas 5.073 prohíbe que ciertos términos y exenciones sean incluidos en el contrato. Si un vendedor incluye estos términos en el contrato, no se harán cumplir. No se aplicará ninguno de los siguientes términos:

  • Un cargo por demora superior al 8% del pago mensual o el costo real de procesar el cargo por demora
  • Una restricción que no permite a un comprador utilizar el interés del comprador en la propiedad para un préstamo para hacer mejoras a la propiedad
  • Multas por pago anticipado 
  • Una penalización para el comprador por solicitar reparaciones a la propiedad o ejercer cualquier otro derecho en virtud del contrato.

¿El vendedor tiene que registrar el contrato ejecutorio?

Sí. El Código de Propiedad de Texas 5.076 requiere que el vendedor registre el contrato con el secretario del condado. El vendedor debe hacerlo dentro de los 30 días siguientes a la firma del contrato. Si el contrato de ejecución se cancela por cualquier razón, el vendedor debe registrar eso también. Si un vendedor no registra el contrato, el comprador tendrá una demanda contra el vendedor por hasta $500 al año más los honorarios del abogado.

¿Un comprador tiene derecho a la información de impuestos y seguros de la propiedad?

Sí. El Código de Propiedad de Texas 5.070 requiere que antes de que se firme un contrato ejecutivo, el vendedor debe dar al comprador:

  • Un certificado fiscal de cada entidad que recauda impuestos sobre la propiedad. El certificado de impuestos muestra impuestos pagados, impuestos adeudados, morosidades, multas, etc.
  • Una copia de cualquier póliza de seguro relacionada con la propiedad. La póliza debe tener el nombre del asegurador y del asegurado. También debe describir los bienes asegurados y enumerar la cantidad asegurada.

Si el vendedor no da esta información al comprador, el vendedor puede enfrentar sanciones. El comprador puede presentar una reclamación en virtud de la Ley de prácticas comerciales fraudulentas. El comprador también tiene derecho a cancelar el contrato ejecutivo y recibir un reembolso completo.

¿Puede un vendedor hacer que se coloque un gravamen sobre la propiedad?

Generalmente, no. El Código de Propiedad de Texas 5.085 prohíbe contratos ejecutorios para propiedades con gravámenes. 

El vendedor tampoco podrá imponer gravámenes sobre la propiedad a menos que: 

  • El Código de Propiedad de Texas 5.067 permite a un vendedor colocar un gravamen si el gravamen es para proporcionar un servicio de utilidad a la propiedad o
  • El vendedor y el comprador están de acuerdo.

¿El contrato ejecutivo tiene que estar en inglés?

No. El Código de Propiedad de Texas 5.068 requiere que un contrato sea escrito en el idioma en el que fue negociado principalmente. Todos los documentos relacionados al contrato deberán redactarse también en este idioma. Esto incluye el contrato, cualquier aviso de revelación de información, estados contables anuales y cualquier aviso de incumplimiento.

¿Cómo se dividen los ingresos del seguro durante un contrato ejecutivo?

Bajo el Código de Propiedad de Texas 5.078 [60], los pagos del seguro se dividen entre el comprador y el vendedor. Corresponde entonces al comprador y al vendedor utilizar el dinero para reparar la propiedad.

Nota: El vendedor tiene la responsabilidad de informar al asegurador del contrato. El vendedor debe comunicar al asegurador el nombre y la dirección del comprador. El vendedor debe dar al asegurador esta información dentro de los 10 días siguientes a la firma del contrato o cuando se compre un seguro para la propiedad, lo que ocurra más tarde. Si el vendedor no lo hace, el comprador puede presentar una reclamación contra el vendedor en virtud de la Ley de prácticas comerciales fraudulentas.

¿Tiene un comprador algún otro recurso disponible?

Sí. Si un vendedor debe dinero al comprador,  el Código de Propiedad de Texas 5.084 permite al comprador deducir esa cantidad de lo que le debe al vendedor. El comprador no tiene que ir a la corte para hacerlo. Sin embargo, los remedios de autoayuda a menudo pueden causar problemas. Tenga cuidado si piensa hacerlo. Primero debe intentar resolver la situación por otros medios antes de deducir cualquier gasto.

Vídeo: Contratos de Ejecución

Vea este video de Lone Star Legal Aid para aprender más sobre los derechos que tienen los compradores de vivienda bajo los contratos ejecutorios.

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