Apelar un Desalojo

El propietario debe entregarle un "Aviso de Desalojo" por escrito  con una fecha de mudanza. Si usted no se muda antes de la fecha, el propietario debe presentar una demanda de desalojo en el Tribunal de Justicia ante un Juez de Paz (un tipo de juez). Un agente le entregará la demanda, y la primera página indicará la fecha del juicio.

Si no se presenta al juicio, el propietario gana por sentencia en rebeldía. Seis días después de la sentencia, pueden solicitar al Tribunal de Justicia un "Auto de Posesión" para desalojar. El alguacil publicará un aviso de desalojo con 24 horas de anticipación en la puerta de la casa. Transcurrido ese plazo, el sheriff y el alguacil pueden desalojarlo a usted y sus pertenencias.

Si pierde la audiencia o hay un incumplimiento, puede apelar en un plazo de cinco días y permanecer en la propiedad mientras la apelación está pendiente. Aun tiene que pagar el alquiler como se indica a continuación si el desalojo es por falta de pago de la renta.

Si parte de su alquiler se paga con fondos federales (vivienda pública, vivienda subsidiada, vale de alquiler de la Sección 8), asegúrese de que la sentencia del Tribunal de Justicia indique la cantidad pagada por el gobierno y la que debe pagar usted. Si esto no es correcto, debe presentar una objeción por escrito en el Tribunal de Justicia dentro de los cinco días siguientes a la fecha de la sentencia. Esto es importante porque debe depositar su parte de la renta mientras está pendiente su apelación cuando el desalojo es por falta de pago y usted apela presentando una Declaración Jurada de Incapacidad de Pago. Asegúrese que sea la cantidad que se debe pagar.

Cinco días para apelar (la decisión del Tribunal de Justicia ante el Tribunal del Condado)

Sólo tiene cinco días para apelar la decisión del Tribunal de Justicia ante el Tribunal del Condado (el siguiente tribunal más alto). Los cinco días incluyen los fines de semana y los días festivos. Si la fecha limite cae en un día en que el Tribunal de Justicia está cerrado (o no abre hasta las 17:00), puede presentar la apelación el siguiente día en que el Tribunal de Justicia esté abierto. Si no se cumple la fecha límite, la sentencia se mantiene y el propietario puede obtener una Orden de Posesión para que usted y sus pertenencias sean desalojados.

Apelación (presentada ante el Tribunal de Justicia)

Usted puede apelar con (1) una fianza o (2) un depósito en efectivo o (3) una Declaración de Incapacidad para Pagar las Costas Judiciales (Exención de Pago).

• Fianza de Apelación o Depósito en Efectivo: La fianza es una promesa de pagar la sentencia si usted pierde la apelación. El juez generalmente establece la cantidad de un mes de renta, pero puede variar de la fianza fijada por el Tribunal de Justicia, normalmente de dos a tres veces su alquiler mensual. Puede depositar dinero en efectivo o presentar una fianza en el Tribunal de Justicia. La fianza debe ser firmada (garantizada) por usted y una o más personas (por ejemplo, que tengan bienes en Texas) que sean aprobadas por el Tribunal de Justicia. Si el desalojo es por falta de pago de renta y usted presenta una fianza de apelación en lugar de una fianza en efectivo, deberá entonces pagar también la renta de un período en la secretaría del Tribunal de Justicia en un plazo de cinco días. Y también tendrá que pagar una tarifa de presentación de la apelación una vez que llegue al Tribunal del Condado.
• Declaración de Incapacidad de Pagar los Costos de la Corte (Exención de Costos): Si no puede pagar la fianza o un depósito en efectivo, puede presentar una Declaración Jurada de Incapacidad de Pago. El Tribunal de Justicia debe proporcionarle un formulario de Declaración Jurada si lo solicita. Si usted apela con una Declaración Jurada, usted no es responsable de las tarifas de presentación del Tribunal del Condado. Si el propietario no está de acuerdo con su Declaración Jurada, usted debe probar en una audiencia del Tribunal de Justicia que no puede pagar el depósito en efectivo o presentar la fianza. Si no está de acuerdo con la decisión del Tribunal de Justicia, puede apelar al Tribunal del Condado.

Si el desalojo es por falta de pago de la renta y usted apela con una Declaración Jurada de Incapacidad de Pago, debe pagar la renta de un período de alquiler (según la sentencia) al Tribunal de Justicia dentro de los cinco días posteriores de presentar su Declaración Jurada. Después de su primer pago de renta a la Secretaría del Tribunal de Justicia, debe pagar la renta cada período de alquiler (generalmente mensual) a la Secretaría del Tribunal del Condado hasta que se decida su apelación. Pague dentro de los cinco días siguientes a la fecha de vencimiento según el contrato de arrendamiento. Si se retrasa, el propietario puede obtener una Orden de Posesión para que lo retiren.

Si presenta una fianza de apelación o un depósito en efectivo en un desalojo por falta de pago de renta, deberá seguir pagando la renta de un período en la secretaría del Tribunal de Justicia. Sin embargo, no tendrá que pagar una renta adicional en el Tribunal del Condado.

Si el desalojo es por alguna razón que no sea el impago de la renta, usted debe continuar pagando la renta al propietario directamente para evitar el desalojo por falta de pago. Si el propietario se niega a aceptar su renta, usted debe guardarlo y no tocarlo, porque todavía le debe.

Si no presentó una respuesta por escrito a la demanda en el Tribunal de Justicia, debe presentar una en la Corte del Condado dentro de los ocho días después de que el Tribunal del Condado reciba su caso. El Secretario le enviará un aviso por correo certificado (¡consulte con la Corte con frecuencia!). Si no presenta una respuesta por escrito, el propietario puede ganar por incomparecencia. Su respuesta puede ser una simple carta escrita a mano pidiendo un juicio y dando las razones por las que no debe ser desalojado. O puede encontrar formularios de respuesta aquí.

Si usted no apeló con una Declaración Jurada de Incapacidad de Pago, debe pagar una tarifa de presentación al Tribunal del Condado dentro de los 20 días después de recibir la notificación de la tarifa. Si no puede pagar la tarifa de presentación, puede presentar una Declaración Jurada de Incapacidad para Pagar Costos.

La Biblioteca Jurídica del Condado de Travis ha creado un diagrama de flujo para ayudar a los inquilinos a entender el proceso de apelación de desalojo.

Su apelación significa que tendrá un nuevo juicio en el Tribunal del Condado. Las mismas pruebas que utilizó en el Tribunal de Justicia (papeles, testigos, fotografías) pueden ser presentadas de nuevo. Si tiene nuevas pruebas, también puede presentarlas. El juez escuchará primero la versión del propietario y luego la suya, y luego tomará una decisión sobre el desalojo. También tiene derecho a hacer preguntas al propietario en el tribunal.

Usted tiene 10 días para presentar una fianza de sustitución fijada por el tribunal del condado si desea recurrir al tribunal de apelación y seguir en posesión. El proceso es complicado; consulte a un abogado inmediatamente para discutir sus próximos pasos.

A continuación, encontrará enlaces a formularios útiles del Centro de Capacitación de la Corte de Justicia de Texas. Los formularios que utilice dependen de su situación. Usted puede presentar una fianza de apelación con dos fiadores, presentar una apelación por depósito en efectivo, o pedir una exención de honorarios. (Si la corte le concede la exención de honorarios, tendrá que pagar la renta a tiempo todos los meses a la secretaría de la corte o correrá el riesgo de ser desalojado).

Opción 1 - Fianza de apelación: Encuentre dos fiadores que firmen conjuntamente su fianza de apelación. Un fiador es alguien que se compromete a garantizar el pago de la sentencia si usted pierde su caso. La presentación de una fianza de apelación inicia su apelación.

Opción 2 - Apelación por Depósito en Efectivo: Si no puede encontrar dos fiadores para firmar su fianza, entonces puede presentar una apelación por depósito en efectivo. Esto requiere que usted pague en efectivo en la secretaría de la corte. La cantidad suele ser igual a un mes de renta, aunque el tribunal puede fijarla más alta o más baja. La presentación de la apelación por depósito en efectivo inicia su apelación.

Opción 3 - Declaración de Incapacidad para Pagar los Costos de la Corte (exención de tarifa): Si no puede encontrar dos fiadores y no puede pagar en efectivo, puede utilizar este formulario para pedir a la corte que renuncie a la fianza y al depósito. Sin embargo, debe seguir pagando la renta a tiempo o se arriesga a ser desalojado. Vea el Código de Propiedad de Texas, Capítulo 25.0053(b). La presentación de la exención a los honorarios inicia la apelación.

Si solicita una exención de tarifa, necesitará formularios adicionales. En primer lugar, debe notificar a la otra parte que ha presentado la solicitud. Si no están de acuerdo con usted sobre la presentación, tendrá que pedir una audiencia sobre la exención de tarifas. También debe notificar a la otra parte de esta audiencia. Por último, si el tribunal JP le concede su solicitud de exención de tarifas, el juez firmará su orden.

Formularios de Exención de Tarifas:

• Declaración de incapacidad para pagar las costas judiciales (exención de tarifas)
• Aviso de presentación de la declaración de incapacidad para pagar las costas judiciales
• Aviso de audiencia para la impugnación de la declaración de incapacidad para el pago de las costas
• Orden sobre la declaración de incapacidad de pago (Complete todo lo que pueda con la información que tiene. El juez completará el formulario y lo firmará si accede a su solicitud de exención de tarifas).

El pago de renta durante la apelación

Si presenta una apelación con la Opción 1 o la Opción 2, no está obligado a pagar la renta mientras su caso esté en fase de recurso. Sin embargo, la renta puede seguir acumulándose. Si elige la Opción 3, deberá pagar la renta todos los meses en la secretaría de la corte o se arriesgará a ser desalojado antes de que el tribunal del condado pueda siquiera escuchar su caso.

Presentación de una Respuesta

Recuerde presentar una contestación en el Tribunal del Condado si no ha presentado ya una en el Tribunal JP. Si ha presentado una respuesta en el Tribunal JP, no necesita presentar otra respuesta en el Tribunal del Condado

Encuentre más ayuda del Asesor de Inquilinos de Texas, www.texastenant.org