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Transacciones electrónicas: cuando el correo electrónico se convierte en un contrato

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Transacciones electrónicas reconocidas

David y todos los profesionales de bienes raíces deben ser conscientes de la Uniform Electronic Transactions Act (UETA) que se encuentra en el Capítulo 322 de la TBCC. La ley recibió poca atención cuando fue aprobada por la Legislatura de Texas en 2002.


Esta ley puede tener un impacto significativo (positivo o negativo) en la forma en que los profesionales de bienes raíces negocian y consuman los contratos. En pocas palabras, la UETA pone los contratos y firmas electrónicas con el mismo estatus legal que los contratos de papel con firmas manuscritas, siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones. La pregunta principal es si la UETA satisface el estatuto de los fraudes. La respuesta está entre las varias definiciones del acto.

No se requiere un acuerdo formal

Basándose en las definiciones generales de un registro electrónico y firma electrónica, los contratos de bienes raíces introducidos por correo electrónico pueden ser exigibles suponiendo que se cumpla otra condición. El acto se aplica únicamente a las transacciones entre partes que han acordado realizar transacciones por medios electrónicos. Claramente, en esta situación, el comprador y los vendedores no acordaron formalmente realizar una transacción electrónica. Sin embargo, el acto continúa diciendo, "si = las partes acuerdan conducir una transacción por medios electrónicos se determina a partir del contexto y circunstancias circundantes, incluyendo la conducta de las partes" (Sección 322.005, TBCC). Por lo tanto, la ley no requiere ningún acuerdo formal. El acuerdo puede estar implícito en la conducta de las partes, entre otras cosas.

La corte hace esta determinación mucho después de que cesen las comunicaciones. Por consiguiente, Los compradores y vendedores desprevenidos (o sus corredores y agentes) se sorprenderán al saber que han entrado en un contrato vinculante antes de que lo sepan. Recurrir a los principios contractuales tradicionales como defensa puede ser inútil, como aquí. Por supuesto, estas reglas se convierten en un problema sólo cuando uno de Las partes quieren salir del contrato.

Términos Definidos

Según la ley, un contrato significa la obligación legal total resultante del acuerdo de las partes. Un acuerdo es el trato de las partes tal como se encuentra en su idioma o se deduce de otras circunstancias. El término contrato electrónico no está definido, pero sí electrónico. Se refiere a la tecnología que tiene capacidades eléctricas, digitales, magnéticas, inalámbricas, ópticas, electromagnéticas o similares. La ley define una firma electrónica como un sonido, símbolo o proceso electrónico asociado o asociado lógicamente con un registro y ejecutado o adoptado por una persona con la intención de firmar el registro. La tipificación de un nombre en la parte inferior de un correo electrónico podría ser reconocida como una firma electrónica de acuerdo con esta definición.

Las firmas cifradas no son mencionadas o requeridas por el acto, pero ciertamente pueden ser usadas. Al parecer, no se utilizaron firmas cifradas en la transacción que acabamos de describir. Las firmas cifradas o digitales están más allá del alcance de este artículo.

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