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Hechos en lugar de ejecución hipotecaria

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Introducción

Con las ejecuciones hipotecarias ensuciando el paisaje residencial de Texas, los ecos de la década de 1980 están resonando en toda la industria de bienes raíces. Texas se clasificó entre los diez principales estados de la nación en número de ejecuciones hipotecarias a lo largo de 2006. Cuando se enfrentan con la ejecución hipotecaria, ¿qué opciones están disponibles para los propietarios? ¿Cuál es el más atractivo para los prestamistas?


Los dueños de una casa pueden terminar el proceso de la ejecución de una hipoteca pagando apagado la deuda antes de que la venta de la ejecución de una hipoteca comience. Esto se conoce como una equidad de redención, no debe confundirse con un derecho de redención después de una venta. Texas reconoce el derecho de redención después de las ventas de impuestos solamente. No hay derecho de redención después de una venta hipotecaria de ejecución hipotecaria. Con toda probabilidad, sin embargo, los propietarios que han incumplido sus pagos mensuales carecería de la capacidad financiera para retirar toda la deuda antes de la venta. Una segunda opción es refinanciar la deuda con otro prestamista, aunque los registros de crédito pobres o el tiempo necesario para completar la transacción puede hacer esta alternativa imposible.


La tercera opción del propietario es vender la propiedad y pagar la deuda. Una vez más, el tiempo es crítico. El dueño de una casa debe listar y vender la propiedad antes de que la casa se publique para la ejecución hipotecaria. Los compradores potenciales pueden evitar hacer una oferta pensando que pueden conseguir un mejor precio ofreciendo en la venta de la ejecución de una hipoteca.
Finalmente, los propietarios pueden intentar transmitir la propiedad de vuelta al prestamista a cambio de cancelar la deuda. Esto se conoce como una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (DILF), y requiere el consentimiento y la cooperación del prestamista.

En comparación con las ejecuciones hipotecarias tradicionales no judiciales bajo escrituras de fideicomiso, las DILF presentan varias ventajas:

 

  •  Son más rápidos, requiriendo menos que el mínimo de 41 días necesarios para la ejecución hipotecaria en un hogar bajo un acta de confianza.
  • Son menos costosos. Los principales costos de un DILF son la preparación de escritura y la tarifa de grabación. Además, los prestamistas pueden exigir al deudor que pague por una búsqueda de título y una evaluación antes de consentir. El proceso de ejecución hipotecaria bajo una escritura de fideicomiso puede costar varios miles de dólares.
  • Son más confidenciales. La transacción no se publica, y no se produce venta pública. La única evidencia pública de la transacción es el registro de la escritura del deudor al prestamista. El crédito del deudor no se ve afectado. Las consecuencias del impuesto sobre la renta del perdón de la deuda plantean una posible desventaja, por lo que los propietarios de viviendas deben buscar asesoría financiera independiente antes de ejecutar un DILF.

Sin embargo, la ley de alivio de la deuda hipotecario perdón de 2007 generalmente permite a los contribuyentes excluir los ingresos de la descarga de la deuda en su residencia principal. La deuda reducida a través de la reestructuración de hipotecas, así como la deuda hipotecaria perdonada en relación con una ejecución hipotecaria, califica para este alivio. El perdón de la deuda en lugar de la ejecución hipotecaria parece caer bajo estas provisiones. La ley se aplica a la deuda perdonada en los años civiles 2007 a 2010. Hasta $ 2 millones de la deuda perdonada es elegible para esta exclusión ($ 1 millón si se presenta casado por separado). La exclusión no se aplica si la descarga se debe a servicios prestados por el prestamista o cualquier otra razón no directamente relacionada con una disminución en el valor del hogar o la condición financiera del contribuyente

 

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