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Gravamen de mecánico o constructor de Texas: Una guía para los contratistas y trabajadores de construcción que trabajan por su cuenta

Nota: Esta publicación está escrita para contratistas independientes y trabajadores de la construcción, pero se reproduce aquí para que los consumidores también puedan obtener más información sobre estos tipos de gravámenes. El enlace a continuación se encuentra en el Manual completo de 56 páginas. 

Introducción

Con demasiada frecuencia, los propietarios de bienes inmuebles no les pagan los trabajos realizados a los contratistas, subcontratistas, trabajadores de construcción u otras personas que se dedican al negocio de la construcción. ¿Qué herramientas legales están a la disposición de las personas que se dedican a estos negocios, para ayudarlos a garantizar el pago por los trabajos realizados y materiales? Dejar un trabajo sin terminar no obliga al propietario a pagar el mismo, e incluso puede provocar aún más problemas legales. Sería caro y poco práctico que un albañil demoliera una pared recién construida. Un pintor no puede despintar una casa. Los gabinetes hechos a medida no se pueden usar en otro proyecto de remodelación.

Esta es una guía práctica para las personas que se dedican al negocio de la construcción, que les explica cómo imponer un gravamen de mecánico o constructor llamado Gravamen M & M por sus siglas en inglés (Mechanic’s and Materialmen’s lien), para garantizar que les paguen su trabajo. Un gravamen de mecánico o constructor cubre casi todo lo relacionado con el negocio de la construcción, de principio a fin, incluyendo delimitaciones, mano de obra, materiales, alquiler de equipo y otros recursos usados en la construcción, remodelación y reparaciones de los bienes inmuebles. En conjunto, esto se denomina “mejoras” a los bienes inmuebles. Un gravamen de mecánico o constructor es un método económico que permite que los contratistas les cobren a los propietarios y que los subcontratistas les cobren a los contratistas. También se puede utilizar para que los trabajadores de construcción recuperen los salarios no pagados.

Notas acerca de la organización de esta guía:

  • Los requisitos y procedimientos legales relacionados con la obtención de un gravamen de mecánico o constructor varían dependiendo de si la propiedad es comercial o residencial y dependiendo del papel que juegue el reclamante. Para facilitar el uso, esta guía se organizó en base al papel que desempeña la persona que impone el gravamen: contratista original, subcontratista o fabricante de materiales de fabricación especial.
  • Cuando las leyes y procedimientos sean los mismos, la información se repetirá para cada sección.
  • Esta guía no abarca ciertos temas, como los acuerdos de retención contractual o los gravámenes sobre obras públicas.
  • Todas las citaciones legales corresponden a las secciones (“§”) específicas del Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas a menos que se indique lo contrario.

Recordatorio: Las leyes del gravamen de mecánico o constructor pueden ser complicadas. Esta guía contiene únicamente información legal general. No puede sustituir la asesoría legal de un abogado sobre con su situación específica.

Introducción al gravamen

¿Qué es un gravamen?

Si trabaja en el negocio de la construcción y no le han pagado el trabajo que realizó, tiene tres opciones básicas: no hacer nada, interponer una demanda o imponer un gravamen en contra de la propiedad.

Un gravamen es un documento legal elaborado bajo juramento que utilizan algunos acreedores para garantizar un pago. Describe la deuda y el saldo de la misma. Si el gravamen es contra el bien inmueble, el acreedor inscribe el documento del gravamen en los registros de la propiedad del país en donde está ubicado el bien inmueble del propietario. Cuando se inscribe el gravamen, la información de la deuda se convierte en un registro público. Si la deuda no se paga a tiempo, puede afectar el crédito del propietario, su habilidad para comprar o refinanciar la propiedad y puede haber otras consecuencias.

Hay varios tipos de gravámenes. Por ejemplo, una hipoteca produce un gravamen hipotecario en contra de la propiedad. En este caso, el banco o compañía hipotecaria es el acreedor. Si el propietario no realiza los pagos hipotecarios, el banco puede ejecutar la hipoteca. Una autoridad fiscal local puede imponer un gravamen por impuesto sobre la propiedad, en contra de un propietario, por los impuestos sobre la propiedad no pagados. No pagar el impuesto sobre la renta federal puede ocasionar que el Servicio de Rentas Internas imponga un gravamen por impuesto federal sobre la propiedad.

¿Qué es un gravamen de mecánico o constructor?

Un contratista, subcontratista o trabajador de construcción contratado para realizar un trabajo específico puede proteger su derecho a recibir su pago al imponer un tipo especial de gravamen, llamado gravamen de mecánico o constructor, en contra de la propiedad. El gravamen cubre casi todo tipo de mano de obra, materiales, suministros y equipo involucrado en la realización de mejoras a los bienes inmuebles. El gravamen se puede imponer antes de iniciar el proyecto, y puede liberarse (retirarse) al recibir el pago. También puede imponerse para que le paguen un trabajo que ya finalizó. Para las personas que se dedican al negocio de la construcción, un gravamen de mecánico o constructor es a menudo la opción menos costosa o más efectiva de obtener un pago.

Ejemplos de “mejoras” a la propiedad para las que se puede imponer un gravamen de mecánico o constructor:​

  • Construcción de una terraza para una residencia.
  • Construcción de cercas para un complejo de apartamentos.
  • Pintura de un edificio.
  • Reemplazo del techo de un edificio.
  • Abastecimiento de madera para la construcción de la extensión de una casa.

¿A quiénes se les considera mecánicos y constructores?

Los “mecánicos” y “constructores” son los nombres legales de las personas que se dedican al negocio de la construcción y que han prestado servicios de mano de obra o proporcionado materiales para hacerle mejoras a la propiedad. Estos pueden incluir a los contratistas, subcontratistas y a ciertos proveedores. Si es un trabajador de construcción que ha prestado servicios de mano de obra para un proyecto específico, puede interponer un gravamen de mecánico o constructor para obtener el pago por su trabajo.

¿Quién tiene derecho a imponer un gravamen de mecánico o constructor?

Un gravamen de mecánico o constructor puede imponerlo cualquier persona que preste servicios de mano de obra, proporcione materiales, maquinaria, accesorios o herramientas para la construcción, reparación o mejora de una residencia, edificio o dique muros de contención. Abarca la mayoría de los trabajos asociados con la construcción de residencias o edificios. §§53.021(a); 53.023(1). Otras personas elegibles son:

  • Fabricantes de materiales de fabricación especial, incluso si no han entregado o instalado el material. §53.021(b)
  • Arquitectos, ingenieros y topógrafos que preparan planos o diagramas en virtud de un acuerdo por escrito celebrado con el propietario. §§53.021(c); 53.023(3)
  • Paisajistas y personas relacionadas con el negocio de la construcción en virtud de un contrato por escrito para prestar servicios de mano de obra, proporcionar material de planta u otros suministros para la instalación o construcción de un estanque de retención, muro de contención, cuneta, sistema de irrigación, fuente u otros servicios similares. §53.021(d)
  • Especialistas en demolición que prestan servicios de mano de obra o proporcionan los materiales para demoler una estructura construida sobre un bien inmueble en virtud de un contrato por escrito celebrado con el propietario. §53.021(e)

¿Requiere un contrato por escrito el gravamen de mecánico o constructor?

Todos los gravámenes comienzan con un acuerdo o contrato. Hay varios factores que influyen para que un gravamen para la obtención de un pago requiera un contrato por escrito; estos incluyen:Todos los gravámenes comienzan con un acuerdo o contrato. Hay varios factores que influyen para que un gravamen para la obtención de un pago requiera un contrato por escrito; estos incluyen:

  • Si es contratista o subcontratista;
  • El tipo de trabajo que está realizando;
  • Si la propiedad en la que está realizando el trabajo es comercial o residencial, y
  • Si es residencial, si la propiedad es una residencia familiar.

¿Cómo puede un gravamen hacer que el propietario pague?

Un gravamen conlleva la amenaza de convertirse en un procedimiento de ejecución hipotecaria. En el peor de los casos, un acreedor planea interponer una demanda (“demanda de ejecución hipotecaria”) para provocar la venta de la propiedad, para luego obtener el pago que se le adeuda de las ganancias de la venta. La mayoría de propietarios de bienes inmuebles prefieren pagar la deuda garantizada con el gravamen que correrse el riesgo de que exponerse a procedimiento de ejecución hipotecaria.

El documento es un tipo de declaración jurada o testimonio donde usted indica que el propietario le debe dinero. El documento se inscribe en los registros de la propiedad en la oficina del secretario del condado donde está ubicada la propiedad. Estos registros están abiertos al público. Los gravámenes en contra de una parte de la propiedad complican la titularidad de la misma, ya que al propietario le será difícil vender o refinanciar la propiedad hasta que se pague el gravamen. Un gravamen inscrito en los registros públicos es un gran incentivo para que el propietario pague la deuda y limpie su título de propiedad.

Una vez inscrito y perfeccionado, el gravamen de un mecánico o constructor en contra de una propiedad constituye una garantía por la cantidad que se le adeuda al acreedor. El gravamen no es en contra del propietario, es contra el bien inmueble del propietario. Puede haber más gravámenes inscritos para un solo bien inmueble, además del gravamen de mecánico o constructor. Si hay más de un gravamen en contra de la misma propiedad, la ley determina el orden en que debe pagarse cada gravamen.

Si inscribo un gravamen de mecánico o constructor, ¿cuándo recibiré mi pago?

Muchas veces es suficiente enviar una carta de requerimiento de pago por el trabajo que realizó. La carta de requerimiento de pago constituye una advertencia para el propietario (y para el contratista, si usted es subcontratista) de que usted inscribirá un gravamen de mecánico o constructor en contra de la propiedad si no recibe su pago en el plazo estipulado. Inscribir el gravamen no obligará al propietario a pagarle inmediatamente, pero a este se le dificultará hacer algo con la propiedad mientras exista un gravamen en contra de la misma. El gravamen es público. Dependiendo de la cantidad de dinero en cuestión, usted puede elegir interponer una demanda para que la ejecución hipotecaria del gravamen. Una demanda de ejecución hipotecaria exige la venta de la propiedad para pagarle a los acreedores. Puede ser uno de muchos acreedores con gravámenes inscritos en la misma propiedad. Si hay varios gravámenes, la ley determina quién recibirá su pago primero (por lo general, depende del orden en que fueron inscritos los distintos gravámenes).

¿Puedo presentar un gravamen de mecánico o constructor aunque no haya finalizado el trabajo?

Sí. El trabajo para el que le contrataron debe estar “considerablemente completo” para que el gravamen sea válido. Esto significa que el trabajo debe estar considerablemente finalizado. Si usted fabrica materiales de fabricación especial (algo que no se puede utilizar fácilmente para otro proyecto), tiene derecho a inscribir un gravamen, incluso si no ha entregado o instalado el producto.

Contenido

  • Terminos - Página 5
  • Contratos - Página 9
  • Introducción al gravamen - Página 11
  • Contratistas originales y generales - Página 14
  • Subcontratistas y otros reclamantes - Página 19
  • Fabricantes de materiales de fabricación especial -  Página 27
  • Gravámenes constitucionales - Página 31
  • Calendario de plazos para imponer un gravamen - Página 33
  • Lista de verificación para obtener el pago - Página 34
  • Formularios - Página 35
    • Contrato de servicios de construcción - Página 36
    • Solicitud formal para presentar información - [elaborada por el Contratista original y dirigida al Propietario del bien inmueble] - Página  39
    • Solicitud formal para presentar información - [elaborada por el Subcontratista y dirigida al Contratista original] - Página  40
    • Aviso de materiales de fabricación especial - Página  41
    • Aviso de saldo pendiente al propietario del bien inmueble y Requerimiento de pago por trabajos realizados o materiales proporcionados - Página 42
    • Aviso de saldo pendiente de pago al contratista original y Requerimiento de pago por trabajos realizados o materiales proporcionados- Página 44
    • Aviso de saldo pendiente al subcontratista y Requerimiento de pago por trabajos realizados o materiales proporcionados - Página 45
    • Declaración jurada del gravamen de mecánico o constructor - Página 46
    • Declaración de Trabajo - Página 48
    • Aviso de imposición de gravamen de mecánico o constructor - Página 49
    • Liberación de gravamen de mecánico o constructor - Página 50
    • Declaración de Divulgación de Información para Contrato de construcción residencial - Página 51
    • Renuncia de la lista de subcontratistas y proveedores - Página 54