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DEMANDAR POR REPARACIONES EN EL TRIBUNAL DEL JUEZ DE PAZ

Por: Texas RioGrande Legal Aid
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Si usted ha seguido los procedimientos apropiados para que su arrendador haga las reparaciones, y su arrendador no ha hecho las reparaciones necesarias, entonces usted puede demandar para hacer cumplir las obligaciones del arrendador para hacer las reparaciones. Si los daños son menores de $10,000, usted puede demandar en el tribunal del Juez de Paz (J.P.), donde usted no necesita un abogado y el proceso es relativamente rápido y fácil. En seguida se describe como demandar a su arrendador por las reparaciones en el tribunal del J.P.

FORMULARIO PARA LA DEMANDA

El Juez de Paz debe tener un formulario para la demanda por las reparaciones, pero usted puede también formular su propio formulario. Su demanda debe contener la siguiente información:

(1) el domicilio (número y nombre de la calle) de la propiedad de arriendo;

(2) una declaración indicando si el inquilino ha recibido por escrito el nombre y el domicilio de la compañía del arrendador y la compañía administradora;

(3) a la medida que se tiene conocimiento y es aplicable, el nombre, el domicilio del negocio, y el número de teléfono del arrendador, y la compañía administradora del arrendador, el administrador del predio, y el cobrador de la renta que trabaja para la propiedad de alquileres residenciales;

(4) todas las notificaciones que el inquilino le dio al arrendador solicitando que la condición fuera reparada o remediada:

[RECUERDE: Usted solamente tiene que enviar una notificación, por correo certificado, con contra recibos, dando siete días al arrendador (o cualquiera que sea razonable) para que se hagan las reparaciones.]

(A) la fecha de la notificación;

(B) el nombre de la persona a quién se le dio el aviso o el lugar dónde se dio el aviso;

(C) si el contrato de arriendo del inquilino es por escrito y requiere un aviso por escrito;

(D) si el aviso fue dado por escrito o verbalmente;

(E) si cualquier aviso por escrito fue dado por correo certificado, solicitando recibo de recibido, o por correo registrado; y

(F) si la renta estaba al corriente o fue entregada a tiempo al momento de haber dado la notificación;

[RECUERDE: Usted debe estar al corriente con su renta al momento que usted dio la notificación para la reparación.]

(5) una descripción de la condición de la propiedad que materialmente afecta la salud física o la seguridad de cualquier inquilino y que el inquilino busca sea reparada o remediada;

[RECUERDE: La reparación que usted busca debe afectar la salud física o la seguridad de cualquier inquilino.]

(6) una declaración de la ayuda que solicitó el inquilino, incluyendo una orden para reparar o remediar la condición, una rebaja de la renta, los daños actuales, las multas civiles, el costo del abogado, y el costo del juicio;

(7) si la petición incluye una solicitud para rebajar la renta:

(A) la cantidad de la renta pagada por el inquilino, si se conoce, el periodo de alquiler, y cuando se vencen los pagos de la renta; y

(B) la cantidad de la rebaja de la renta que se solicita y la fecha en que debe principiar;

(8) una declaración de que la ayuda solicitada no excede $10,000, excluyendo interés y los costos del juicio, pero incluyendo el costo del abogado; y

Si usted no puede pagar la cuota para registrar su demanda para la reparación, usted puede registrar la demanda presentado un Afidávit de Imposibilidad para Pagar, algunas veces conocido como el Juramento del Menesteroso. Usted necesita completar el Afidávit de Imposibilidad para Pagar con la información sobre sus ingresos, su patrimonio, sus gastos mensuales, sus dependientes y sus deudas.

Usted debe guardar una copia de todo lo que registró en el tribunal. Una vez que haya registrado la demanda, el ministril le entregará una copia de esto y una notificación llamado citatorio ordenando al arrendador que se presente en el juicio ante el Juez de Paz del tribunal en un periodo de seis a diez días de cuando el arrendador recibe este aviso.

EL JUICIO

Es importante llegar a tiempo al juicio. Usted debe llegar por lo menos quince minutes antes. Asegúrese de traer cualquier evidencia que usted tenga para comprobar su versión, tales como sus solicitudes de reparaciones, fotos, videos, y testigos quienes puedan testificar a su favor. Como usted es la persona que registró la demanda, usted hablará primero. Usted tiene que comprobar su caso al juez o usted perderá. Explique su versión de la disputa directamente al juez y asegúrese de presentar al juez todas las pruebas y los testigos que usted haya llevado con usted. Después de que usted termine, el arrendador tendrá una oportunidad para hablar y presentar a sus testigos y sus papeles. Usted puede hacer preguntas al acusado y a cualquiera de sus testigos sobre lo que han declarado.

Si usted no se presenta en el juicio, el juez puede descartar la demanda. Si el arrendador no se presenta, el juez puede escuchar su evidencia, y si usted demuestra que tiene derecho a lo que usted está pidiendo, el juez puede expedir un fallo para eso mismo.

Después de escuchar la evidencia, el juez puede ordenar 1) que su arrendador realice una acción razonable para reparar o remediar la condición, 2) una rebaja de su renta, a partir de la fecha del primer aviso para la reparación, en proporción a la reducción del valor del alquiler como resultado de la condición hasta que sea reparada, 3) una multa civil de un mes de renta más $500, 4) los perjuicios actuales, 5) y los costos del juicio y los abogados (si usted tiene un abogado). Si el Juez de Paz ordena a su arrendador que haga las reparaciones y el arrendador falla en su cumplimiento, el juez puede imputar al arrendador de contumacia con el juez y castigar al arrendador con una multa y/o remitirlo a la cárcel.

PEDIR UN NUEVO JUICIO O APELAR EL FALLO

Si usted no está de acuerdo con la decisión del Juez de Paz, y usted quiere que el juez reconsidere, usted puede registrar su deseo con el Juez de Paz dentro de los diez días desde que el juez firma el fallo, una petición (o moción) para un nuevo juicio (una nueva audiencia del caso), una moción para enmendar el fallo (para cambiar una parte del fallo), o una moción cancelar una suspensión (por fallar a comparecer). Si el juez le concede la moción, se debe celebrar un nuevo juicio dentro de los diez días desde que se firmó la orden concediendo la moción. Si el juez no reglamenta sobre la moción dentro de los quince días después de que se firmó el fallo, ésta se considera denegada.

Usted (o su arrendador) pueden apelar la decisión del Juez de Paz dentro de los veinte días desde la fecha en la que el juez firmó el fallo. Para que cualquiera de las partes puedan apelar todo lo que se requiere es registrar una notificación de apelación con el Juez de Paz, y usted puede obtener un nuevo juicio en el Juzgado del Condado. Si el arrendador registra una apelación, esto detiene cualquier cumplimiento del fallo del J.P. para reparar o remediar una condición o reducción de su renta, así como cualquier otra acción y el Juzgado del Condado considerará la evidencia nuevamente en un nuevo juicio.

Una vez que usted haya apelado, el actuario del Tribunal del Condado posiblemente le enviará una carta por correo certificado diciéndole cuándo debe pagar la cuota para la apelación. Si usted no puede pagar la cuota, usted puede presentar un Afidávit de Imposibilidad para Pagar, algunas veces conocido como el Juramento del Menesteroso, con la información sobre sus ingresos, su patrimonio, sus gastos mensuales, sus dependientes, y sus deudas. Dicho formulario pudiera estar disponible en la oficina del actuario del Tribunal del Condado.