Texas

DESALOJOS EN EL JUZGADO DEL JUEZ DE PAZ (J.P.)

Por: Texas RioGrande Legal Aid
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Si a usted se le ha amenazado con una orden de desalojo, usted debe tratar de hablar con su arrendador para ver si pueden arreglar sus diferencias. Le sería más beneficioso poder arreglar algo con el arrendador sin tener que ir a juicio. Sin embargo, aún cuando el arrendador pudiera tener justificación para desalojarle, el arrendador no lo puede echar fuera sin una orden final del juzgado. El arrendador deberá seguir los siguientes pasos para poder desalojarle.

Paso 1. El arrendador deberá darle un aviso de tres días (o menos, si así lo permite el contrato de arriendo) para desalojar la propiedad para cierta fecha. [Si usted vive en vivienda pública o vivienda con ayuda federal, usted generalmente tiene derecho a un aviso por un periodo mayor y a una reunión con el arrendador antes de que pueda comenzar cualquier procesamiento de desalojo. También, dicho arrendador deberá tener una causa justa (tales como infracciones serias a su contrato) para poder desalojarle.]

Paso 2. Si usted no se muda para la fecha que se le da en la notificación de desalojo, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo en contra suya en el Juzgado del Juez de Paz (J.P.). La queja de la demanda debe expresar la razón específica por la que el arrendador quiere desalojarle, y el arrendador debe jurar sobre el contenido de la queja. En un caso de desalojo, el arrendado puede solamente solicitar la posesión de la unidad, los pagos atrasados, los costos del tribunal y del abogado (si está representado por un abogado); el J.P. no debe considerar otros perjuicios, tales como tarifas por retraso en el pago o por daños a la unidad.

[Nota: Si su arrendador es representado por un abogado y gana el caso de desalojo, el arrendador puede recuperar los costos del abogado si el contrato así lo permite o si el arrendador le envió por correo certificado, con contra recibo, una notificación por lo menos diez días antes de que presentará la demanda, exigiendo que desalojara antes del 11o día después de recibir la notificación y advirtiéndole de la posibilidad de que tendría que pagar por el costo del abogado.]

Paso 3. A usted se le servirá con una notificación oficial (un citatorio de desalojo) y copia de la demanda a través de un oficial (generalmente un ministril o un sheriff) enviado por el Juzgado del J.P. Esos papeles le dirán cuándo deberá comparecer ante el Juzgado del J.P. o usted deberá contestar (por escrito o por teléfono) la demanda antes de comparecer ante el tribunal. Si usted debe responder a la demanda de desalojo, entienda que los fines de semana y los días feriados cuentan dentro de la cantidad de días que usted tiene para responder. Usted debe seguir cuidadosamente las instrucciones del citatorio para el desalojo. Si usted prefiere que sea un jurado en vez del J.P. quienes escuchen su caso, usted puede solicitar un jurado y pagar $5.00 dentro de cinco días de haber recibido la notificación de desalojo.

IMPORTANTE: Si a usted se le sirvió un papel del tribunal que se llama "Fianza de Posesión," ponga mucha atención. Aunque estas no son muy comunes, una Fianza de Posesión requiere que usted solicite un juicio en el juzgado del J.P. dentro de seis días de haber sido servido. Si usted no hace esto, el arrendador puede echarle a usted junto con sus pertenencias después del sexto día. Siempre es mejor solicitar el juicio por escrito. Como solicitud con el tribunal, usted debe traer la petición original y una copia. El actuario del tribunal sellará ambos documentos con la fecha en que usted los registró y le devolverá una copia sellada para sus archivos.

Paso 4. Usted deberá comparecer ante el juzgado del J.P. en la fecha y la hora que le fue indicada por el personal del J.P. o como se indica en los papeles del tribunal. (Usted debe llamar al juzgado del J.P. con anticipación para confirmar la fecha y la hora de su juicio y para saber el lugar del juzgado del J.P.). Si usted falta a comparecer para la fecha límite o si usted falta al asistir a la audiencia, el arrendador puede solicitar una declaración de contumacia en su contra.

Paso 5. La fecha del juicio comúnmente es entre los 6 y 10 días de cuando usted recibe los papeles del tribunal. Si usted tiene algún compromiso, usted puede pedirle al juez que posponga el juicio, pero es bastante inusual que J.P. cambie la fecha del juicio a menos que ambas partes estén de acuerdo con el retraso. En la audiencia, el juez escuchará la versión de los hechos del arrendador y la suya. Ambas partes tienen derecho a presentar su propia versión del caso, y el arrendador tiene la obligación de presentar pruebas del porqué usted debe ser desalojado. Usted debe traer testigos, recibos, cheques cobrados, fotos, o cualquier otra evidencia que pudiera ayudarle a defenderse. No tenga miedo de hablar- el juez no puede adivinar lo que usted piensa, así es que no se quede callado. Si usted tiene preguntas para el arrendador, usted tiene derecho a hacerlas delante del juez. Después de escuchar ambas partes, el juez decidirá si usted debe ser desalojado.

Paso 6. El J.P. firmará el fallo en su caso. Si el juez ordena que usted sea desalojado, entonces usted tiene solamente 5 días a partir de la fecha en que se firma el fallo para presentar una apelación de la decisión en el juzgado del J.P. Nuevamente, los 5 días incluyen los fines de semana y los días feriados, pero si la fecha límite cae en un fin de semana o un día feriado, usted debe presentar su apelación el próximo día que el tribunal esté abierto. Si usted pierde en el tribunal de desalojo y no apela la decisión, y usted permanece en los terrenos del arriendo después de que pasa la fecha límite, el arrendador puede pedir al J.P. "una orden de posesión," la cual permite que el ministril o sheriff le den un aviso de 24 horas y después supervisen la remoción de su familia y sus pertenencias fuera de la propiedad. Un oficial no puede ejecutar una orden de posesión (es decir sacarle de la propiedad) si está lloviendo, cayendo agua nieve, o nevando.

Paso 7. Para apelar la decisión del juzgado del J.P., usted debe, entre cinco días del calendario del fallo del tribunal, ya sea presentar una fianza de apelación por la cantidad establecida por J.P. O presentar un Afidávit de Imposibilidad para Pagar la Fianza de Apelación en la que usted declara que financieramente a usted no está en posibilidades de pagar la fianza de apelación. El Afidávit debe contener información sobre sus ingresos, patrimonio, sus gastos mensuales, sus dependientes, y sus deudas. El Juzgado del J.P. debe proporcionarle la forma del Afidávit cuando usted la solicita. La Sección 24.0052 del Código de Propiedad de Texas establece toda la información que debe proporcionarse. Usted debe estar seguro que proporciona toda la información completa. El arrendador tiene derecho a disputar el afidávit. Si esto sucede, usted debe ir al Juzgado del J.P. y testificar ante el juez sobre la información del Afidávit.

Además, si usted registra una apelación con un Afidávit y la razón para el desalojo es por falta del pago del alquiler, usted debe pagar un periodo de la renta en el registro del juzgado del J.P. dentro de cinco días de haber presentado el Afidávit y pagar el alquiler futuro en el tribunal del registro judicial del condado (county court at law registry) cada periodo del alquiler dentro de los cinco días de que se vencen los pagos de acuerdo con el contrato. Si usted falla al pagar a tiempo, el arrendador puede presentar una moción y pedirle al tribunal que expida una orden de posesión para que el ministril lo saque de la residencia.

[Nota: Si usted es una inquilino que renta un terreno para una casa rodante, el tribunal debe darle 30 días para trasladar su casa rodante siempre y cuando usted pague los 30 días de renta al arrendador. Esto es verdad aún cuando deba renta por los meses anteriores. Esta ley fue diseñada reconociendo que es difícil trasladar una casa rodante en un tiempo corto. Si usted le paga al arrendador, esté seguro de que le den un recibo por el pago y presente una copia al tribunal para confirmar que la orden de desalojo que expide el tribunal sea para después que hayan transcurrido los 30 días. Usted deberá hacer esto tan pronto como el juez falle en su contra y ciertamente para el quinto días después de la fecha de que se expidió el fallo.]