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DESALOJO DE UN TERRENO DE CASAS MÓVILES

Por: Texas RioGrande Legal Aid
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DESALOJO DE UN TERRENO DE CASAS MÓVILES

Si usted es dueño de una casa movediza y está rentando un terreno en un parque de casas móviles, usted cuenta con protecciones adicionales si usted enfrenta la amenaza de desalojo. Por supuesto, usted debe tratar de hablar con el arrendador para ver si pueden resolver sus diferencias. Usted podría salir más beneficiado si usted llega a un arreglo sin tener que acudir a algún juzgado.

Si usted no puede resolver su disputa, y su arrendador quiere desalojarle, su arrendador deberá recurrir al proceso de desalojo por medio de los tribunales. En Texas, los arrendadores deben seguir los siguientes pasos para poder desalojarle de un parque de casas móviles:

PASO 1: EL ARRENDADOR DEBERÁ ENTREGARLE UN AVISO POR ESCRITO SOBRE LA CANTIDAD DE SU DEUDA, Y USTED TIENE 10 DÍAS PARA PAGAR ESA CANTIDAD

Su arrendador puede desalojarle por no haber pagado la renta o cualquier otra cantidad solamente si?

1. la cantidad total que usted debe es igual o por lo menos un mes de renta
2. su arrendador le ha informado por escrito sobre la cantidad atrasada que usted debe; y
3. usted no paga la cantidad, total, antes del 10o día de haber recibido la notificación escrita.

Si el arrendador no le entrega un aviso por escrito acerca de la cantidad que usted debe o no le da 10 días para pagar y como quiera presenta un caso para su desalojo, usted debe explicar al juez que el arrendador ha presentado un caso impropio para su desalojo. El juez puede descartar el caso y requerir que el arrendador primero le dé 10 días de notificación para pagar.

PASO 2. EL ARRENDADOR LE DA AL INQUILINO UN AVISO ESCRITO PARA DESALOJAR

Si usted no ha pagado la renta que debe dentro de los 10 días, el arrendador debe entregarle un aviso por escrito con una fecha límite para que se mude antes de presentar una demanda de desalojo. El aviso debe proporcionarle por lo menos tres días para desalojar, a menos de que el contrato de arriendo permita un periodo más corto. Si su arrendador no le da tal aviso, usted debe expresar esto al juez durante el juicio de desalojo.

PASO 3. EL ARRENDADOR LE DEMANDA EN EL TRIBUNAL DEL JUEZ DE PAZ (J.P.)

Si usted no se muda para la fecha declarada en el aviso de desalojo, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo en contra suya en el tribunal del Juez de Paz (J.P.). La queja escrita en la demanda deberá declarar la razón por la qué el arrendador le está desalojando, y el arrendador deberá juramentar sobre el contenido de la queja. En un caso de desalojo, solamente puede solicitar la posesión de la unidad, la renta atrasada, el costo de los tribunales, y el costo de los abogados (si es representado por un abogado); el Juez de Paz no deberá considerar ningún otro perjuicio, tales como cargos por pagar tarde o daños a la unidad.

[Nota: Si el arrendador es representado por un abogado y gana el caso de desalojo, el arrendador solamente puede recuperar el costo del abogado si el contrato así lo permite o si el arrendador le envió un aviso, por lo menos 10 días antes de que presentará la demanda, por medio de correo certificado, con contra recibo, exigiendo que desalojara antes del 11o día después de la fecha de recibir el aviso y una advertencia sobre la posibilidad de tener que pagar por el costo del abogado.]

PASO 4. EL JUZGADO LE NOTIFICA SOBRE LA DEMANDA

A usted se le servirá con una notificación oficial (un citatorio de desalojo) y una copia de la demanda por medio de un oficial (usualmente un ministril o sheriff) enviados por el tribunal del J.P. Estos documentos le indicarán cuándo debe comparecer en el Tribunal del J.P. o si debe contestar la demanda (por escrito o por teléfono) antes de presentarse en el juzgado. Si usted debe contestar la demanda de desalojo, recuerde que los fines de semana y los días feriados cuentan dentro de la cantidad de días que tiene para responder. Además usted debe seguir las indicaciones del citatorio de desalojo cuidadosamente. Si usted prefiere que sea un jurado en vez del J.P. quienes escuchen su caso, usted puede solicitar un jurado y pagar $5.00 dentro de cinco días de haber recibido el citatorio de desalojo.

IMPORTANTE: Si usted ha sido servido con unos papeles del juzgado denominados ?Fianza de Posesión? ponga mucha atención. Aunque es bastante inusual, una Fianza de Posesión requiere que usted exija al J.P. un juicio dentro de seis días de haber sido servido. Si usted no lo hace, el arrendador puede sacarle a usted y sus pertenencias después del sexto día. Siempre es mejor solicitar el juicio por escrito. Al igual que cualquier registro en el tribunal, usted debe traer la solicitud original y una copia. El actuario le sellará ambos documentos con la fecha en que usted la ha registrado y le entregará una copia para sus archivos.

PASO 5. AUDIENCIA EN EL JUZGADO

Llame al juzgado anticipadamente para confirmar la fecha, la hora, y el lugar de su juicio. Usted debe presentarse al juzgado en la fecha y a la hora que se le indica por teléfono o en los papeles del tribunal. Si usted tiene que llevar a sus hijos con usted, trate de que le acompañe alguien que pueda cuidarles durante la audiencia. Si usted no se presenta al tribunal a tiempo, el arrendador pedirá un fallo para que le desalojen.

La fecha del juicio generalmente es entre 6 y 10 días de cuando usted recibe los papeles del juzgado. Si usted tiene algún conflicto, usted puede pedir al juez que posponga el juicio, pero es bastante inusual que el J.P. cambie la fecha del juicio a no ser que las dos partes estén de acuerdo sobre la prórroga. En la audiencia, el juez escuchará las versiones de los hechos del arrendador y la suya. Ambas partes tienen derecho a presentar su propia versión del caso, y recae sobre el arrendador tener que demostrar por qué es que usted debe ser desalojado. Usted debe llevar cualquier testigo, recibo, cheques cobrados, fotografías, y cualquier otro comprobante que le pueda ayudar a defenderse. No tenga miedo de hablar? el juez no puede adivinar lo qué usted piensa, así es que no se quede callado. Si tiene preguntas para su arrendador, usted tiene derecho a preguntarle frente al juez. Después de escuchar a las dos partes, el juez decidirá si usted tiene que ser desalojado.

PASO 6. DECISIÓN DEL TRIBUNAL DEL J.P.

El J.P. firmará el fallo escrito sobre su caso. Si el juez determina que debe ser desalojado, entonces usted tiene solamente 5 días a partir de la fecha en que se firma el fallo para registrar con el J.P. una apelación de la decisión. Si usted pierde en el tribunal de desalojo y no apela la decisión, y usted permanece en los terrenos del arriendo después de que pasa la fecha límite, el arrendador puede pedir al J.P. ?una orden de posesión,? la cual permite que el ministril o sheriff le den un aviso de 24 horas y después supervisen la remoción de su familia y sus pertenencias fuera de la propiedad. Un oficial no puede ejecutar una orden de posesión (es decir sacarle de la propiedad) si está lloviendo, cayendo agua nieve, o nevando.
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PASO 7. REGISTRADO UNA APELACIÓN

Usted tiene solamente cinco días (contando los sábados, domingos y días feriados) para apelar la decisión del tribunal del J.P. Si la fecha límite cae en un fin de semana o un día feriado, usted debe presentar la apelación el próximo día que el tribunal esté abierto. Usted puede permanecer en la residencia durante el periodo de la apelación. Para apelar, usted deberá ya sea presentar una fianza de apelación por la cantidad establecida por el J.P. o presentar un Afidávit de Imposibilidad para Pagar la Fianza de Apelación. A menudo, la fianza de apelación establecida es dos o tres veces más la cantidad de la renta mensual. Una vez que usted apela, el caso se envía al Tribunal del Condado para un nuevo juicio.

Si usted no tiene cómo pagar la fianza de apelación, usted todavía puede apelar presentando un Afidávit de Imposibilidad para Pagar la Fianza de Apelación en el tribunal del J.P. El tribunal del J.P. debe proporcionarle un formulario del Afidávit si usted lo solicita. El formulario del Afidávit le pedirá que declare sus ingresos, su patrimonio, sus gastos mensuales, sus dependientes y sus deudas. Usted debe proporcionar la información completa. El arrendador tiene derecho a disputar el Afidávit. Si esto sucede, usted debe presentarse al juzgado y testificar ante el juez sobre la información contenida en el Afidávit.

Nota especial por falta de pago en casos de desalojo: si usted apela un caso de desalojo presentando un Afidávit de Imposibilidad para Pagar la Fianza de Apelación, y la razón para el desalojo es por falta de pago del alquiler, usted deberá pagar un mes de renta en el registro del juzgado del J.P. dentro de cinco días de haber presentado el Afidávit (contando sábados, domingos y días feriados). Usted hará esto pagando el alquiler al actuario del juzgado del J.P. Después de esto, usted deberá hacer los pagos del alquiler en el registro del juzgado del condado (County Court registry) haciendo los pagos al actuario del Juzgado del Condado dentro de cinco días de cuando se vencen los pagos de acuerdo al contrato de arriendo. Si usted falla al pagar a tiempo en el registro del condado, el arrendador puede solicitar al juez que expida una orden para que el ministril lo saque de la residencia.

PASO 8. USTED NO QUIERE APELAR, PERO QUIERE 30 DÍAS PARA REUBICAR SU CASA MÓVIL

Si el J.P. falla en su contra en el caso de desalojo, y usted no quiere apelar la decisión, usted todavía puede tener 30 días para trasladar su casa móvil pagando un mes de alquiler al arrendador. Aunque no es necesario, se insta a que este pago se realice en la presencia del J.P. durante el juicio, para que el juzgado sepa que usted ha pagado el alquiler y que está invocando este derecho. Una vez que haya pagado el mes de alquiler, usted tiene 30 días a partir de la fecha del fallo del J.P. para sacar su casa móvil de los terrenos, y el juzgado no puede ordenar que el arrendador o un ministril saquen la casa móvil del terreno.

Si el J.P. o el personal del tribunal tienen cualquier pregunta sobre esta ley que le concede 30 días para trasladarse después de que usted paga un mes de alquiler, usted debe dirigirles al Código de Propiedades en Texas, Fracción 94.203(d), la cual declara:

?(D) SIN ANULAR NINGUNA OTRA LEY, UN JUZGADO NO PUEDE EXPEDIR UNA ORDEN DE POSESIÓN A FAVOR DE UN ARRENDADOR ANTES DEL TRIGESIMO DÍA DESPUÉS DE LA FECHA EN QUE SE REALIZA UN FALLO PARA LA POSESIÓN SI EL INQUILINO HA PAGADO LA CANTIDAD DEL ALQUILER SEGÚN EL CONTRATO DE ARRIENDO POR ESE PERIODO DE 30 DÍAS.?