Texas

APELACIÓN AL DESALOJO EN EL TRIBUNAL DEL CONDADO

Por: Texas RioGrande Legal Aid
Lea esto en:
English

Information

Si el juez del Juzgado del Juez de Paz (J.P.) falla en su contra en el caso de desalojo y firma un Fallo de desalojo, usted tiene derecho de apelar la decisión. Si usted no apela la decisión del J.P. dentro de cinco días y usted tiene que mudarse, el arrendador puede pedir al J.P. ?una orden de posesión,? la cual permite que un ministril o sheriff le dé 24 horas de aviso y después supervisen la remoción de su familia y sus pertenencias fuera de la propiedad.

I. ¿CÓMO APELÓ EL FALLO DE DESALOJO DEL JUEZ DE PAZ?

El J.P. deberá proporcionarle la información sobre su derecho de apelación. Durante la apelación, usted puede permanecer en la residencia. Se le darán solamente cinco días (contando sábados, domingos, y días feriados) para apelar la decisión del Juzgado del J.P. Sin embargo, si la fecha límite cae en un fin de semana o un día feriado, usted puede presentar la apelación el próximo día en que esté abierto el tribunal. Usted debe llamar al tribunal para confirmar el horario que estará abierto, porque algunos Juzgados del J.P. pudieran no abrir durante un horario laborable normal, y esto podría extender la fecha límite para la apelación si no es un fin de semana o un día feriado.

A. APELACIÓN POR MEDIO DE UNA FIANZA

Para apelar, usted puede presentar, CUALQUIERA de las dos, una fianza por la cantidad establecida por el J.P. O un Afidávit de Imposibilidad para Pagar la Fianza de Apelación. Si el inquilino está apelando el caso, el J.P. a menudo establece la fianza de apelación por dos o tres meses del pago mensual del alquiler. Una fianza, o la promesa de pago, deben ser firmadas por usted y dos personas más que tengan bienes raíces en Texas (en la que nadie viva) u otro patrimonio suficiente (por ejemplo, una cuenta de ahorros o inversiones). El J.P. deberá aprobar la fianza de apelación. También, usted puede depositar dinero en efectivo en el juzgado en vez de la fianza.

B. UNA APELACIÓN PRESENTANDO UN AFIDÁVIT DE IMPOSIBILIDAD PARA PAGAR

Si usted no puede pagar una fianza para la apelación, usted todavía puede apelar presentado un Afidávit de Imposibilidad para Pagar la Fianza de Apelación en el Juzgado del J.P. El Juzgado del J.P. tiene la obligación de darle un formulario del Afidávit si usted se lo pide. El formulario del Afidávit le pedirá que declare sus ingresos, su patrimonio, sus gastos mensuales, sus dependientes, y sus deudas. La Sección 24.0052 del Código de Propiedades de Texas establece toda la información que deberá proporcionarse. Usted debe proporcionar información completa.

[Nota: Su arrendador tiene derecho de disputar su Afidávit de Imposibilidad para Pagar la Fianza de Apelación. Si esto sucede, usted deberá ir al Juzgado del J.P. y testificar ante el juez acerca de la información contenida en el Afidávit. Si usted no gana ?la audiencia financiera,? usted tiene cinco días ya sea para presentar la fianza de apelación en el Juzgado del J.P., o para apelar esta decisión en el Tribunal del Condado. Si usted apela la decisión del J.P. que le niega su Afidávit de Imposibilidad para Pagar, el Tribunal del Condado establecerá una audiencia para considerar su evidencia de que usted no puede pagar la fianza. Si el Tribunal del Condado no aprueba su Afidávit de Imposibilidad para Pagar, usted puede permanecer en posesión de la unidad solamente si usted presenta una fianza de apelación dentro de cinco días de la fecha en que el juez del Tribunal del Condado expidió la decisión.]

Una vez que usted presente su apelación en el Juzgado del J.P. y ésta sea aceptada, entonces el caso será enviado al Tribunal del Condado para un nuevo juicio.

ADVERTENCIA ESPECIAL PARA LOS CASOS DE DESALOJO POR FALTA DE PAGOS DE LA RENTA: Si usted apela un caso de desalojo presentado un Afidávit de Imposibilidad para Pagar la Fianza de Apelación, y una razón para su desalojo es por falta de pagos de la renta, usted debe pagar un mes de renta en el registro del Juzgado del J.P. dentro de cinco (contando los sábados y domingos) de haber presentado el Afidávit de Vivienda con Subsidio. Usted hará esto haciendo el pago de la renta al actuario del Juzgado del J.P. Después de esto, usted debe hacer todos los pagos futuros de la renta en el registro del Tribunal del Condado dentro de los cinco días en que se vence la renta de acuerdo al contrato de arriendo. Si usted no paga a tiempo en el registro del tribunal, el arrendador puede pedir al tribunal que expida ?una orden de posesión,? la cual permite que un ministril o un sheriff le den un aviso de 24 horas y después supervisen la remoción de su familia y sus pertenencias fuera de la propiedad. Si una porción de su alquiler la paga una agencia gubernamental (por ejemplo, vivienda pública, o una beca de renta de la Sección 8), el J.P. debe declarar en el fallo la porción que debe ser pagada por el gobierno y la porción que debe ser pagada por usted. Si el juez no determina correctamente estas cantidades, usted debe disputar por escrito, dentro de cinco días desde el fallo del tribunal, la cantidad determinada incorrectamente por el tribunal, con el fin de que usted tenga que pagar al tribunal la porción correcta de la renta.

II. ¿QUÉ PASA DESPUÉS DE QUE MI CASO LLEGA AL TRIBUNAL DEL CONDADO?

A. COSTOS DEL TRIBUNAL DEL CONDADO

Si usted presenta una fianza de apelación en vez de un Afidávit de Imposibilidad para Pagar la Fianza de Apelación con el Juez de Paz, entonces el actuario del Tribunal del Condado puede enviarle una carta por correos certificado diciéndole cuándo usted debe pagar la cuota para presentar la apelación. Si usted no puede pagar la cuota para presentar la apelación, presente un Afidávit de Imposibilidad para Pagar, algunas veces denominado el juramento del menesteroso, con la información sobre sus ingresos, su patrimonio, sus dependientes, y sus deudas. Dicho formulario puede estar disponible en la oficina del actuario del Tribunal del Condado. Usted debe proporcionar toda la información completa. Si se requiere una cuota para el registro y usted no paga esa cuota o presenta un afidávit para la fecha límite establecida por el tribunal, el tribunal puede descartar su apelación. In ese caso, el arrendador puede pedir al tribunal que expida ?una orden de posesión,? la cual permite que un ministril o un sheriff le den 24 horas de aviso y después supervisen la remoción de su familia y sus pertenencias fuera de la propiedad.

B. CONTESTACIÓN POR ESCRITO

IMPORTANTE: Sin importar quien apela el caso del desalojo, a menos que usted registre una contestación por escrito en el Juzgado del J.P., usted también debe presentar una contestación por escrito en el Tribunal del Condado dentro de ocho días después de que el Tribunal del Condado recibe la apelación. Si usted no presentó una contestación por escrito en el Juzgado del J.P. y usted no presenta una en el Tribunal del Condado, su apelación puede ser descartada ocho días después de que el Tribunal del Condado recibe el expediente de parte del Tribunal J.P., y el arrendador puede pedir al J.P. que envíe al ministril a desalojarle. Una contestación puede ser tan simple como una carta escrita de su puño y letra pidiendo un juicio. Si usted tiene buenas razones por las cuales no debe ser desalojado, usted debe describirlas. Por ejemplo, si usted ha pagado su renta o si el arrendador no le ha dado una notificación apropiada, usted debe declarar esto en su contestación.

C. PAGO DE LA RENTA

RECUERDE, SI SU CASO INVOLUCRA LA FALTA DE PAGO DE LA RENTA Y USTED APELÓ CON UN AFIDÁVIT DE IMPOSIBILIDAD PARA PAGAR, usted tendrá que pagar su renta cada mes en la oficina del actuario del Tribunal del Condado, la corte, hasta que se haga una decisión sobre su apelación. El pago debe hacerse dentro de cinco días de la fecha de su vencimiento de acuerdo con el contrato de arriendo. Si usted paga más de cinco días tarde, el arrendador puede pedir al juez que envíe al ministril a sacar su propiedad de la unidad.

D. JUICIO

El juicio de su apelación en el Tribunal del Condado será un nuevo juicio, significando que todos los papeles, los testigos, o fotografías presentadas en el Juzgado del J.P. deberán ser presentados nuevamente. Al igual que el Juez de Paz, el juez del Tribunal del Condado escuchará primero la versión del arrendador y luego escuchará su versión de la historia. Entonces, el juez decidirá si lo desaloja. Asegure traer a la audiencia a todos los testigos o los papeles que le ayuden a defenderse. No tenga miedo de hablar, el juez no puede adivinar lo que usted piensa, así es que no se quede callado. Si tiene preguntas para su arrendador, usted tiene derecho a preguntarle delante del juez.

Si el Juez del Tribunal del Condado le desaloja, él o ella deben darle de cinco a diez días para mudarse o para proseguir con una apelación. Aunque usted puede apelar a la Corte de Apelaciones, esto es complicado. Si usted tiene intenciones de apelar el fallo del Tribunal del Condado, usted debe ver a un abogado inmediatamente para discutir los próximos pasos.